在經濟逐漸復甦的情況下，澳門的博彩總收入穩步上升，但房地產市場的價值和交易量卻持續下降。這種差距背後的原因是什麼？
根據澳門財政局截至2025年8月上半月的數據，8月前15天內，澳門住宿物業成交數量僅118間，平均價格為每平方米78,990澳門元（9,860美元）。然而，對比2019年同期，當時的物業成交數量高達443間，平均價格更達119,351澳門元(14,900美元)。六年間，物業成交數量減少了約275%，樓價亦大跌三成。即使與疫情期間的2020年同期相比，成交數量仍減少46%，樓價也下降了20.7%。
儘管房地產市場低迷，但博彩業收入卻呈現穩步增長。2025年8月博彩毛收入約222億澳門元（27.7億美元），創下疫情後新高，恢復至2019年同期的91.3%。然而，房地產市場的走勢與博彩收入背道而馳，顯示出房地產市場未能從疫情的影響中完全恢復，反而進一步走向下坡。
內地政策的影響
澳門科技大學商學院講座教授蘇育洲接受《亞博匯》訪問時認為，博彩業的繁榮其實並未能反映整體經濟的狀況，而房地產市場（商業及住宿）的低迷則與多重因素交織有關，其中包括內地的政策及博彩業的發展。
「內地房地產市場因『三條紅線』政策及恒大事件受到重創，導致大部分投資者對澳門房地產市場採取觀望態度，以往一次性購買多個單位的現象已不復存在。」
中國內地政府於2020年針對房地產企業推出的一系列財務監管標準，包括「三條紅線」——旨在控制房地產行業的過度槓桿化，降低潛在金融風險，並穩定房地產市場。然而，「三條紅線」政策出台，大量中國房地產企業因此限制陷入流動性危機乃至於倒閉，最著名的是恒大集團。
內地業內人士稱之為「房地產爆雷」，導致內地富裕投資者卻步於房地產。投資者對房地產市場失去信心，而內地在三年疫情令經濟發展放緩，失業率提高，此後內地年輕一代更掀起
「躺平」熱潮（不買房、不生育、不求升職），令房地產市場雪上加霜。
博彩業模式轉型對房地產的影響
蘇育洲認為，澳門房地產市場的低迷與博彩業的模式調整密切相關。「VIP賭客幾乎消失，取而代之的是中場客或高端中場，但他們的賭注規模遠不及以前的VIP客群。」
過去一些內地的頂級VIP豪客在澳門瘋狂博彩，一注金額高達上千萬，也令不少澳門人發家致富。他們的資產也隨之流入澳門房地產市場，推動樓價不斷上升。然而，隨著博彩業進入更加健康、以中場客為主的發展模式，過去依賴VIP豪客資金流入的房地產市場也失去了強有力的支撐。
此外，內地「北上」消費潮流的興起、九間衛星賭場將在年尾結業等多種因素下，商業舖位的估值亦出現一定程度的下跌。更甚的是，整體房地產市場走下坡，更令酒店等商業物業資產大幅下降。
如首次於2024年叫價24億港元（3.09億美元）出售的十三酒店，最終2025年成交的價格僅為六億港元（7,700萬美元）。
多元產業成功，或能帶動投資潮
不單只受到外圍經濟變化影響，內部亦面對消費外溢、博彩發展模式改變等多種影響，澳門房地產市場的困境似乎受到多重結構性因素影響。
蘇育洲坦言，澳門過去高度依賴博彩業帶動整體經濟，缺乏產業多元化，使得房地產市場在外部環境變化時無力支撐。而未來澳門想再次發展，尋找一個再次為澳門引發「投資熱潮」的產業，適度多元化發展是必須的，不過過程會面臨挑戰與陣痛，但這是澳門經濟長遠可持續發展的唯一出路。
「澳門最好的日子已經過去…我們過去依賴博彩業，但現在博彩業健康發展，我們需要尋找新的產業來帶領澳門向上發展。」
